9个房地产税焦点问题,你关心的都在这里了,没

 新闻资讯     |      2020-01-04 17:03

猫哥接到很多问询,一种是忧心忡忡的:“据说税率1%,那京沪一套房子上千万,岂不是每年要交10万的税?”这就属于典型的想多了,很多人连几千块钱的物业费都不交,你要每年收人家10万的税,收得上来吗?

所以昨天潘石屹的发言就很受欢迎,“有5套以上房子的人多的是,100套房的也有,赶紧去征他们的税。房地产税出台一定会影响房价,房屋空置率、房价都会降。”

哎,自打决定出清房产之后,潘总的发言真是越来越奔放了。企业家的话听的时候要打折扣,基本都是往有利自己的一面讲。说得斩钉截铁,但是靠谱不?猫哥把大家最关心的九个问题分析下,看看房地产税到底会怎样影响你的生活。

先要讲清楚一个概念,就是房地产税和房产税真的不一样。前两年动辄有某地要开征房产税如何如何,传得入木三分,分析的头头是道,自己吓自己。

房地产税一直就有,1950年就是独立税种,从表格中也可看出,房产税只是其中的单项,对持有阶段征税,而且也是有年头的,1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》将所有非营业的个人用房纳入免税范围,这就把80%以上的可征税房产排除在外了。但营业性用房,包括出租房都是要交税的。

所以我们现在关注的“房产税”,其实是“个人自住房房产税”,这个也已经论证了15年:

2003年,十六届三中全会首次提到对自住房进行征税,此后,社会各界对房产税扩围争议不断;

“房住不炒”是未来的主基调,有关部门为此也是操碎了心,房产税一直被认为是长效机制中的硅橡胶制品“大杀器”,此刻喊话对大家的信心和判断有重要的影响。

过去20年,最大的资产赢家就是买房者或者炒房者,中产最大的心理平衡就是有房在手,成为对冲未来各种风险的依靠,而专注炒房的房叔、房婶获得了更大的资产增值,因为只有交易费用没有持有成本,所以像水库论坛欧成效这样的专职炒房者能够封神,之所以有那么多的粉丝,因为3年时间从零挣到1000万的诱惑太大,而且事实上,成功者也大有人在。

但房产不同于一般投资品,兼有公共产品的刚需属性,所以房价之高成为每个人逃脱不了的桎梏,房奴不敢跳槽不敢失业,社会活力因之受损,而“房地产泡沫何时破灭”的话题也成为拷问中国经济未来走向时的重要课题。房地产税,让持有房屋越多越不划算,来刺激房屋的流转,增加供应,进而达到平衡房价的作用。

土地财政需要替代者。年长一点的人都知道,分税制之后,有一段时间地方政府叫苦不迭,发不出工资的地方也不少,主要是因为事权不少而财权不多。直到大家发现了土地财政的秘密:

现在土地收入占到了政府财政收入的40%以上,但是土地这个产品只能是越卖越少,地方政府需要找到合适的替代品。

北京和深圳从2009年开始,二手房成交量就已超过新房成交量,步入存量房时代;重点二三线城市这一比值从2015年初开始迅速提升,目前已到0.7的水平;部分城市的核心区域已步入存量房时代。 目前中国的房产税对占总量80%以上的个人住宅免征,税基狭窄,对地方财政收入贡献仅维持在3%左右。

而房产税在国际上通行已久,非常成熟。美国房产税占地方政府财政收入的15%,香港差饷占政府财政收入的5%,韩国地税占政府税收收入的20%,日本固定资产税占地方税收收入的40%。

要让房地产税替代土地财政,还真不能等硅胶制品无地可买的时候再执行这事。按照任泽平的统计,参考目前存量房数量,房产税的理论值在2.18万亿左右,实际征收会远小于理论值,替代土地财政,也需要时间。

报告说的“稳妥推进”,意味着不会太快,一方面是因为立法程序的问题,另一方面也是因为配套体系庞杂,至少需要:

● 全国的住房普查,自1984年以来,中国迄今为止没有进行一次全国性的住房普查,住房基础信息薄弱。所以空置率的数据没有什么靠谱的,都是靠数亮灯的房子估算,非常粗糙。

● 全国统一的不动产登记系统,准确及时的采集房屋登记和交易数据,实现全国联网、实时查询。《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行,时至今日,距离国土部多次提出的要在2016年底完成全国所有市县发放《不动产证书》的目标,仍有一定距离。

● 更复杂的是统一界定房屋性质。由于历史遗留原因,我们现在房屋性质异常复杂,任志强说竟然有26种之多,猫哥没法一一列举,大家熟悉的除了商品房,还有房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋,产权性质差别大,税基不统一。

财政部给出的答案很明确,“将参考国际上共性的安排推出”,全球房地产税有四个共性安排:

房地产税都有税收优惠,但是具体的方式和水平不一样,对一些困难的家庭、低收入家庭、特殊困难群体给予一定的税收减免;

猫哥发现,有钱人都希望按套算,像潘石屹说的,第一套房子绝对不能收,第二套房子也不应该征,而老百姓希望按面积算。

原因简单啊,按套征收,咱们50平米的一居室和富豪们500平米的别墅都免征,其实是新的不公平。

参考之前的沪渝试点,两城市都给出了较宽松的豁免条件,上海人均60平方米的免税面积,重庆有人均100平方米高档住宅(含独栋别墅)的免税面积。

之后被叫停的杭州方案,也是以人均面积设置免征额,这基本就是未来的优惠豁免方式,对于多数一套房的人来说,基本可以忽略这个问题。

房地产税细则虽然是各地方政府制定,但应该会采取豁免制+累进制的方式,沪渝试点方案在适应税率上,上海为0.4%和0.6%两档,重庆为0.5%、1%和1.2%三档,两地税率都相对中性。

如果按评估值征税,就不是说你有一套市值1000万的房子,税率假设为1%,你每年就要交10万的房产税。

更实际的方式是:你的房子市值1000万,评估值700万,扣掉减免的面积,再看符合哪一档税率,最终得出一个应缴税额。

参考成熟度比较高的美国,各州税率差距较大。2017年51个有房地产税的州的税率,平均税率介乎0.28%-2.35%之间,全美房产税中位数为2149美金/年。最高的不是硅谷所在的加州,而是新泽西,2.35%或7410美金/年 。最低的是在夏威夷,0.28%或1406美金/年。

而如果参考香港,则会更低一些。香港的土地制度与大陆类似,房地产税按照“影子租金”收取,每年数百至数千港币。总体看来,没有想象中可怕。

因为明确了是地方税,所以具体细则须待时日,因为一城一策,每个主政长官都会细心思量,房地产税会是未来城市竞争力的重要一环。

● 像很多二线城市,比如南京,一方面抢人都抢疯了,40岁以下本科来了给户口,应聘还有千元补贴,而另一方面各种限购措施严厉,这些城市的房产税怎么定真是技术活。

如果单纯的为了控制炒房,房产税还真不是最有效的方式,炒房客需要的是尽快的套利,直接提升交易环节契税效果更好,比如香港的双倍印花税,比如绿地张玉良提出的,针对炒房客课以60%的重税,断绝流转环节的获利可能。日本有地对两年内交易的房产处以96%的重税,炒房基本无利可图。

控制房价更有效的是一直在喊话的“长效机制”,房产税只是其中的重要组成,单靠征收房产税无法推出房价会跌的必然结论。

到目前为止,全球范围发达经济体没有出现过一例因为房地产税开征而导致房价大跌甚至崩盘的案例。

从沪渝试点也能看出,房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。以北京作为上海的对照城市,成都作为重庆的对照城市,可以看出两者的变化趋势几乎一致,试点城市的波动并没有比非试点城市波动小。

房地产税在短时期内的确对房价暴涨会起到较为显著的抑制作用。这一点,同样可以参看和中国房地产非常相似的韩国经验,两次推行房产税,短期均实现了房价的稳定。但从长周期看,房地产税都不是房价涨跌的决定性因素,而是辅助性因素。它可以帮助稳定房价,但最终实现的结果大概率是:如果宏观经济基本面持续稳定向上,房价也会稳定的上升。

如果一个家庭有一两套房,基本没啥影响,假定三四口之家,人均60平米的免征额度,超出部分再算上一些个税抵扣(希望有),即便收,也可承担。

三套房以上,需要自估风险,离正式推出还有时日,房叔房婶们需要考虑怎么做更好的资产配置。猫哥觉得一定会有服务机构帮助这些人利用各种办法分散风险,理论上,能够买100套房的人也有更好的办法对待这些变化。

对于租房者,绝对不是什么好消息,每一个房东都不会漠视这个成本,猫哥就打算把要交的税除以12,分摊到租客每个月的房租里。